{"id":4431,"date":"2026-07-20T09:50:43","date_gmt":"2026-07-20T14:50:43","guid":{"rendered":"https:\/\/sting.ca\/?p=4431"},"modified":"2026-07-20T12:09:13","modified_gmt":"2026-07-20T17:09:13","slug":"cameras-securite-copropriete-condo-quebec-loi-25","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sting.ca\/fr\/blogue\/cameras-securite-copropriete-condo-quebec-loi-25\/","title":{"rendered":"Cam\u00e9ras de s\u00e9curit\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9 et condo au Qu\u00e9bec : Loi 25, r\u00e8gles du syndicat et installation conforme"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Installer des cam\u00e9ras de surveillance dans un condo n&rsquo;a rien \u00e0 voir avec en poser une sur sa maison. En copropri\u00e9t\u00e9, le mauvais angle de cam\u00e9ra ou une d\u00e9cision prise sans passer par l&rsquo;assembl\u00e9e peut mener \u00e0 une plainte \u00e0 la Commission d&rsquo;acc\u00e8s \u00e0 l&rsquo;information, une mise en demeure d&rsquo;un voisin, voire une injonction. La bonne nouvelle : les r\u00e8gles sont claires une fois qu&rsquo;on les conna\u00eet. Ce guide explique qui a le droit d&rsquo;installer des cam\u00e9ras, la marche \u00e0 suivre pour un syndicat, ce que la Loi 25 exige concr\u00e8tement, et comment r\u00e9aliser une installation <strong>conforme<\/strong> qui prot\u00e8ge l&rsquo;immeuble sans empi\u00e9ter sur la vie priv\u00e9e des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Note :<\/strong> cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour un cas pr\u00e9cis, consultez un avocat ou un notaire sp\u00e9cialis\u00e9 en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>L&rsquo;essentiel en bref<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Dans sa partie privative<\/strong>, un copropri\u00e9taire peut installer les cam\u00e9ras qu&rsquo;il veut. <strong>Dans les parties communes<\/strong> (couloirs, hall, stationnement, ascenseur), seul le <strong>syndicat<\/strong> peut le faire \u2014 jamais un copropri\u00e9taire de sa propre initiative.<\/li>\n\n\n\n<li>Installer des cam\u00e9ras dans les communs est une <strong>modification aux parties communes<\/strong> : \u00e7a passe par un <strong>vote de l&rsquo;assembl\u00e9e des copropri\u00e9taires<\/strong>. L&rsquo;amendement \u00e0 la d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9 requiert g\u00e9n\u00e9ralement <strong>75 % des voix<\/strong> (art. 1097 C.c.Q.).<\/li>\n\n\n\n<li>Les cam\u00e9ras doivent \u00eatre <strong>visibles<\/strong>, jamais cach\u00e9es, et <strong>ne jamais viser une unit\u00e9 en particulier<\/strong> (porte, balcon, terrasse, fen\u00eatre) ni les r\u00e9sidents eux-m\u00eames.<\/li>\n\n\n\n<li>La <strong>Loi 25<\/strong> s&rsquo;applique au syndicat : d\u00e9signer un responsable de la protection des renseignements personnels, tenir un registre des visionnements, restreindre l&rsquo;acc\u00e8s aux images et adopter une politique de conservation (souvent <strong>un mois maximum<\/strong>).<\/li>\n\n\n\n<li>Les co\u00fbts d&rsquo;achat et d&rsquo;installation <strong>ne peuvent pas \u00eatre pay\u00e9s \u00e0 m\u00eame le fonds de pr\u00e9voyance<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Peut-on installer des cam\u00e9ras en copropri\u00e9t\u00e9? Tout d\u00e9pend de l&#8217;emplacement<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La distinction la plus importante \u2014 et celle que la plupart des gens ignorent \u2014 est celle entre <strong>parties privatives<\/strong> et <strong>parties communes<\/strong>. Elle change compl\u00e8tement qui d\u00e9cide et selon quelles r\u00e8gles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans sa <strong>partie privative<\/strong> (l&rsquo;int\u00e9rieur de son unit\u00e9), un copropri\u00e9taire est chez lui : il installe les cam\u00e9ras qu&rsquo;il souhaite, tant qu&rsquo;elles ne filment pas les parties communes accessibles aux autres. D\u00e8s qu&rsquo;on touche aux <strong>parties communes<\/strong> ou <strong>communes \u00e0 usage restreint<\/strong> (le couloir, le hall, le stationnement, l&rsquo;ascenseur, parfois le balcon), l&rsquo;installation devient un <strong>ajout ou une modification aux parties communes<\/strong>. Et l\u00e0, la r\u00e8gle est sans appel : on ne modifie rien aux parties communes sans passer par l&rsquo;assembl\u00e9e des copropri\u00e9taires. Un copropri\u00e9taire qui installe une cam\u00e9ra dans le corridor sans autorisation s&rsquo;expose \u00e0 devoir la retirer, r\u00e9parer les dommages, et potentiellement \u00e0 une mise en demeure ou une injonction.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>Emplacement<\/strong><\/td><td><strong>Qui d\u00e9cide<\/strong><\/td><td><strong>R\u00e8gle<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Int\u00e9rieur de l&rsquo;unit\u00e9 (partie privative)<\/td><td>Le copropri\u00e9taire<\/td><td>Libre, s&rsquo;il ne filme pas les communs<\/td><\/tr><tr><td>Porte, balcon, terrasse d&rsquo;une unit\u00e9<\/td><td>Le copropri\u00e9taire (sa partie)<\/td><td>Ne doit pas viser une autre unit\u00e9<\/td><\/tr><tr><td>Couloir, hall, ascenseur (parties communes)<\/td><td>Le syndicat, par vote<\/td><td>Modification aux communs \u2192 assembl\u00e9e<\/td><\/tr><tr><td>Stationnement, garage int\u00e9rieur<\/td><td>Le syndicat, par vote<\/td><td>Idem + politique de conservation<\/td><\/tr><tr><td>Cam\u00e9ra d&rsquo;une unit\u00e9 point\u00e9e vers les communs<\/td><td>Interdit sans autorisation du syndicat<\/td><td>Trouble potentiellement illicite<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant toute chose, il faut donc <strong>consulter la d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong> : elle peut d\u00e9j\u00e0 encadrer ou interdire l&rsquo;installation de cam\u00e9ras.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Le processus du syndicat, \u00e9tape par \u00e9tape<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quand le conseil d&rsquo;administration d\u00e9cide d&rsquo;aller de l&rsquo;avant pour des cam\u00e9ras dans les parties communes, voici la marche \u00e0 suivre reconnue par les gestionnaires de copropri\u00e9t\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Sonder les copropri\u00e9taires.<\/strong> Lors d&rsquo;une assembl\u00e9e ou par un sondage informel, \u00e9valuez l&rsquo;appui au projet et discutez des modalit\u00e9s : o\u00f9 placer les cam\u00e9ras, qui pourra visionner les images et pourquoi, et combien de temps les conserver.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Faire r\u00e9diger un amendement et une politique.<\/strong> Consultez un avocat ou un notaire pour r\u00e9diger l&rsquo;amendement \u00e0 la d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9 et la politique de gestion des images. Profitez-en pour magasiner l&rsquo;\u00e9quipement.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Voter en assembl\u00e9e.<\/strong> Pr\u00e9sentez l&rsquo;amendement au vote. Selon l&rsquo;<strong>article 1097 C.c.Q.<\/strong> (modifi\u00e9 par la Loi 16), il faut <strong>75 % des voix<\/strong> des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s. \u00c0 noter : la jurisprudence reconna\u00eet que la s\u00e9curit\u00e9 fait partie de la <em>destination de l&rsquo;immeuble<\/em>, ce qui a parfois permis de traiter l&rsquo;am\u00e9lioration de la s\u00e9curit\u00e9 comme une mesure de pr\u00e9servation.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Officialiser.<\/strong> Si c&rsquo;est un oui, ajoutez l&rsquo;amendement et la politique \u00e0 la d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9, conservez-les au registre, puis proc\u00e9dez \u00e0 l&rsquo;installation.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Installer conform\u00e9ment.<\/strong> C&rsquo;est l&rsquo;\u00e9tape technique \u2014 le positionnement, l&rsquo;\u00e9quipement et la configuration d\u00e9terminent si votre installation respecte la vie priv\u00e9e (voir plus bas).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Petit rappel budg\u00e9taire important : les co\u00fbts d&rsquo;achat et d&rsquo;installation des cam\u00e9ras <strong>ne peuvent pas provenir du fonds de pr\u00e9voyance<\/strong>. Pr\u00e9voyez-les au budget d&rsquo;op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ce que la Loi 25 exige d&rsquo;un syndicat qui filme<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depuis son entr\u00e9e en vigueur le <strong>22 septembre 2022<\/strong>, la <strong>Loi 25<\/strong> encadre la protection des renseignements personnels dans le secteur priv\u00e9 \u2014 et un syndicat de copropri\u00e9t\u00e9 y est assujetti. D\u00e8s qu&rsquo;une cam\u00e9ra capte l&rsquo;image de personnes identifiables, ces images sont des <strong>renseignements personnels<\/strong>. Concr\u00e8tement, le syndicat doit :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>D\u00e9signer un responsable de la protection des renseignements personnels<\/strong>, et rendre cette information accessible aux copropri\u00e9taires.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tenir un registre des visionnements<\/strong> : raison du visionnement, date, personne qui a visionn\u00e9, date de l&rsquo;enregistrement et gardien des enregistrements.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Restreindre l&rsquo;acc\u00e8s aux images<\/strong> \u00e0 un tr\u00e8s petit nombre de personnes d\u00e9sign\u00e9es par le conseil d&rsquo;administration \u2014 jamais aux copropri\u00e9taires en g\u00e9n\u00e9ral.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ne jamais diffuser ou transmettre les enregistrements \u00e0 des tiers<\/strong>, sauf lors d&rsquo;une enqu\u00eate polici\u00e8re ou judiciaire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Adopter une politique de conservation<\/strong> : entreposage s\u00e9curis\u00e9 (local verrouill\u00e9, acc\u00e8s par mot de passe), dur\u00e9e de conservation limit\u00e9e \u2014 souvent <strong>un mois maximum<\/strong> \u2014 et destruction s\u00e9curitaire des images.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces obligations d\u00e9coulent aussi du <strong>Code civil du Qu\u00e9bec<\/strong> (articles 3, 35 et 36), qui prot\u00e8ge le droit \u00e0 la vie priv\u00e9e, et de la <strong>Charte des droits et libert\u00e9s de la personne<\/strong>. Un r\u00e9sident qui estime que la surveillance porte atteinte \u00e0 sa vie priv\u00e9e peut d\u00e9poser une plainte gratuite \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.cai.gouv.qc.ca\/\">Commission d&rsquo;acc\u00e8s \u00e0 l&rsquo;information (CAI)<\/a>, qui a le pouvoir d&rsquo;ordonner le repositionnement ou le retrait des cam\u00e9ras.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Installation conforme : le positionnement fait toute la diff\u00e9rence<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">C&rsquo;est ici qu&rsquo;un installateur professionnel apporte ce que les guides juridiques n&rsquo;expliquent pas : <strong>comment<\/strong> installer pour rester conforme. Trois principes techniques :<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Cadrer les communs, jamais les unit\u00e9s.<\/strong> Les cam\u00e9ras couvrent les all\u00e9es et venues dans les parties communes \u2014 hall, couloir, stationnement \u2014 mais ne doivent pas pointer vers la porte, la fen\u00eatre, le balcon ou la terrasse d&rsquo;une unit\u00e9 pr\u00e9cise. Il faut souvent ajuster finement l&rsquo;angle de vue et le champ de vision pour couvrir l&rsquo;essentiel sans filmer un r\u00e9sident chez lui.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Limiter aux endroits essentiels.<\/strong> Si les colis sont d\u00e9pos\u00e9s au hall, inutile de mettre des cam\u00e9ras \u00e0 chaque \u00e9tage. Chaque cam\u00e9ra doit r\u00e9pondre \u00e0 une <strong>n\u00e9cessit\u00e9<\/strong> justifiable (vols r\u00e9p\u00e9t\u00e9s, vandalisme), proportionn\u00e9e \u00e0 l&rsquo;objectif \u2014 un principe de minimisation directement issu de la Loi 25.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Choisir le bon \u00e9quipement et le bon stockage.<\/strong> Un <strong>enregistreur local (NVR)<\/strong> garde les images dans l&rsquo;immeuble, sous le contr\u00f4le du syndicat, plut\u00f4t que sur un serveur infonuagique \u00e9tranger. Privil\u00e9giez du mat\u00e9riel conforme aux normes de s\u00e9curit\u00e9, d\u00e9sactivez le <strong>microphone<\/strong> (capter des conversations priv\u00e9es peut enfreindre l&rsquo;article 184 du Code criminel) et <strong>d\u00e9sactivez la reconnaissance faciale<\/strong> : un profil biom\u00e9trique sans consentement explicite viole la Loi 25. La <a href=\"https:\/\/sting.ca\/fr\/blogue\/quest-ce-que-la-videosurveillance-television-en-circuit-ferme-expliquee\/\">vid\u00e9osurveillance en circuit ferm\u00e9<\/a> bien configur\u00e9e, coupl\u00e9e \u00e0 un <a href=\"https:\/\/sting.ca\/fr\/systemes-de-controle-acces\/\">syst\u00e8me de contr\u00f4le d&rsquo;acc\u00e8s<\/a> et \u00e0 un <a href=\"https:\/\/sting.ca\/fr\/systeme-interphone\/\">interphone<\/a> pour les entr\u00e9es, offre une protection compl\u00e8te et conforme des espaces communs.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Les erreurs qui m\u00e8nent \u00e0 une plainte \u00e0 la CAI<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La plupart des litiges en copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9coulent des m\u00eames fautes \u00e9vitables : installer des cam\u00e9ras dans les communs <strong>sans vote de l&rsquo;assembl\u00e9e<\/strong>, <strong>viser une unit\u00e9<\/strong> ou un r\u00e9sident en particulier, laisser <strong>tout le monde acc\u00e9der<\/strong> aux images, garder les enregistrements <strong>ind\u00e9finiment<\/strong> sans politique, oublier de <strong>d\u00e9signer un responsable<\/strong> des renseignements personnels, ou installer des <strong>cam\u00e9ras cach\u00e9es<\/strong>. Une plainte \u00e0 la CAI est gratuite pour le r\u00e9sident et peut aboutir, apr\u00e8s quelques mois, \u00e0 un ordre de repositionnement ou de retrait \u2014 sans compter les recours civils possibles. Une installation planifi\u00e9e correctement d\u00e8s le d\u00e9part \u00e9vite tout cela.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Foire aux questions<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Un copropri\u00e9taire peut-il installer une cam\u00e9ra dans le couloir devant sa porte?<\/strong> Non, pas seul. Le couloir est une partie commune : l&rsquo;installation rel\u00e8ve du syndicat et doit \u00eatre approuv\u00e9e en assembl\u00e9e. Le copropri\u00e9taire peut toutefois installer une cam\u00e9ra \u00e0 l&rsquo;int\u00e9rieur de son unit\u00e9, \u00e0 condition qu&rsquo;elle ne filme pas les parties communes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quel vote faut-il pour installer des cam\u00e9ras dans les parties communes?<\/strong> L&rsquo;amendement \u00e0 la d\u00e9claration de copropri\u00e9t\u00e9 requiert g\u00e9n\u00e9ralement 75 % des voix des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s \u00e0 l&rsquo;assembl\u00e9e (art. 1097 C.c.Q.). Consultez un juriste pour la majorit\u00e9 applicable \u00e0 votre situation.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Combien de temps peut-on conserver les enregistrements?<\/strong> La Loi 25 impose une conservation limit\u00e9e \u00e0 ce qui est n\u00e9cessaire. En pratique, plusieurs syndicats fixent une dur\u00e9e maximale d&rsquo;environ un mois, suivie d&rsquo;une destruction s\u00e9curitaire, encadr\u00e9e par une politique \u00e9crite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Les cam\u00e9ras peuvent-elles filmer le stationnement int\u00e9rieur?<\/strong> Oui, si le vote est obtenu et que l&rsquo;objectif (pr\u00e9venir vols et m\u00e9faits) est justifi\u00e9. Les images ne peuvent toutefois pas servir \u00e0 suivre les all\u00e9es et venues des copropri\u00e9taires; leur usage doit rester proportionn\u00e9 \u00e0 la finalit\u00e9 de s\u00e9curit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Qui peut visionner les images en copropri\u00e9t\u00e9?<\/strong> Uniquement quelques personnes d\u00e9sign\u00e9es par le conseil d&rsquo;administration (un administrateur, le gestionnaire ou un responsable de la s\u00e9curit\u00e9). Aucun copropri\u00e9taire ne devrait avoir acc\u00e8s au visionnement, et les images ne se transmettent qu&rsquo;\u00e0 la police ou aux autorit\u00e9s judiciaires en cas d&rsquo;enqu\u00eate.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Peut-on payer les cam\u00e9ras avec le fonds de pr\u00e9voyance?<\/strong> Non. L&rsquo;achat et l&rsquo;installation de cam\u00e9ras ne peuvent pas \u00eatre financ\u00e9s par le fonds de pr\u00e9voyance; ces d\u00e9penses rel\u00e8vent du budget courant de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-align-center\"><strong>Un projet de cam\u00e9ras pour votre syndicat? Sting le fait dans les r\u00e8gles<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\">S\u00e9curit\u00e9 Sting con\u00e7oit et installe des <a href=\"https:\/\/sting.ca\/fr\/cameras-securite-commerciales\/\">syst\u00e8mes de cam\u00e9ras de surveillance<\/a> pour les syndicats de copropri\u00e9t\u00e9 du Qu\u00e9bec \u2014 positionnement respectueux de la vie priv\u00e9e, \u00e9quipement \u00e0 stockage local, configuration des acc\u00e8s et politique de conservation conforme \u00e0 la Loi 25. Nos installations sont r\u00e9alis\u00e9es par des techniciens certifi\u00e9s RBQ et pens\u00e9es pour prot\u00e9ger l&rsquo;immeuble sans exposer le syndicat \u00e0 une plainte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\"><strong>Obtenez un devis gratuit et un accompagnement conforme<\/strong> pour votre projet de vid\u00e9osurveillance en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/sting.ca\/fr\/contact\/#demander-une-soumission\"><strong><span style=\"text-decoration: underline;\">\u00a0Demander ma soumission gratuite<\/span><\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"BlogPosting\",\n  \"mainEntityOfPage\": {\n    \"@type\": \"WebPage\",\n    \"@id\": \"https:\/\/sting.ca\/fr\/blogue\/controle-acces-pme\/\"\n  },\n  \"headline\": \"Contr\u00f4le d\u2019acc\u00e8s pour PME : cartes RFID, codes, serrures 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