Caméras de sécurité en copropriété et condo au Québec : Loi 25, règles du syndicat et installation conforme

Installer des caméras de surveillance dans un condo n’a rien à voir avec en poser une sur sa maison. En copropriété, le mauvais angle de caméra ou une décision prise sans passer par l’assemblée peut mener à une plainte à la Commission d’accès à l’information, une mise en demeure d’un voisin, voire une injonction. La bonne nouvelle : les règles sont claires une fois qu’on les connaît. Ce guide explique qui a le droit d’installer des caméras, la marche à suivre pour un syndicat, ce que la Loi 25 exige concrètement, et comment réaliser une installation conforme qui protège l’immeuble sans empiéter sur la vie privée des copropriétaires.

Note : cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour un cas précis, consultez un avocat ou un notaire spécialisé en copropriété.

L’essentiel en bref

• Dans sa partie privative, un copropriétaire peut installer les caméras qu’il veut. Dans les parties communes (couloirs, hall, stationnement, ascenseur), seul le syndicat peut le faire — jamais un copropriétaire de sa propre initiative.
• Installer des caméras dans les communs est une modification aux parties communes : ça passe par un vote de l’assemblée des copropriétaires. L’amendement à la déclaration de copropriété requiert généralement 75 % des voix (art. 1097 C.c.Q.).
• Les caméras doivent être visibles, jamais cachées, et ne jamais viser une unité en particulier (porte, balcon, terrasse, fenêtre) ni les résidents eux-mêmes.
• La Loi 25 s’applique au syndicat : désigner un responsable de la protection des renseignements personnels, tenir un registre des visionnements, restreindre l’accès aux images et adopter une politique de conservation (souvent un mois maximum).
• Les coûts d’achat et d’installation ne peuvent pas être payés à même le fonds de prévoyance.

Peut-on installer des caméras en copropriété? Tout dépend de l’emplacement

La distinction la plus importante — et celle que la plupart des gens ignorent — est celle entre parties privatives et parties communes. Elle change complètement qui décide et selon quelles règles.

Dans sa partie privative (l’intérieur de son unité), un copropriétaire est chez lui : il installe les caméras qu’il souhaite, tant qu’elles ne filment pas les parties communes accessibles aux autres. Dès qu’on touche aux parties communes ou communes à usage restreint (le couloir, le hall, le stationnement, l’ascenseur, parfois le balcon), l’installation devient un ajout ou une modification aux parties communes. Et là, la règle est sans appel : on ne modifie rien aux parties communes sans passer par l’assemblée des copropriétaires. Un copropriétaire qui installe une caméra dans le corridor sans autorisation s’expose à devoir la retirer, réparer les dommages, et potentiellement à une mise en demeure ou une injonction.

Avant toute chose, il faut donc consulter la déclaration de copropriété : elle peut déjà encadrer ou interdire l’installation de caméras.

Le processus du syndicat, étape par étape

Quand le conseil d’administration décide d’aller de l’avant pour des caméras dans les parties communes, voici la marche à suivre reconnue par les gestionnaires de copropriété :

1. Sonder les copropriétaires. Lors d’une assemblée ou par un sondage informel, évaluez l’appui au projet et discutez des modalités : où placer les caméras, qui pourra visionner les images et pourquoi, et combien de temps les conserver.
2. Faire rédiger un amendement et une politique. Consultez un avocat ou un notaire pour rédiger l’amendement à la déclaration de copropriété et la politique de gestion des images. Profitez-en pour magasiner l’équipement.
3. Voter en assemblée. Présentez l’amendement au vote. Selon l’article 1097 C.c.Q. (modifié par la Loi 16), il faut 75 % des voix des copropriétaires présents ou représentés. À noter : la jurisprudence reconnaît que la sécurité fait partie de la destination de l’immeuble, ce qui a parfois permis de traiter l’amélioration de la sécurité comme une mesure de préservation.
4. Officialiser. Si c’est un oui, ajoutez l’amendement et la politique à la déclaration de copropriété, conservez-les au registre, puis procédez à l’installation.
5. Installer conformément. C’est l’étape technique — le positionnement, l’équipement et la configuration déterminent si votre installation respecte la vie privée (voir plus bas).

Petit rappel budgétaire important : les coûts d’achat et d’installation des caméras ne peuvent pas provenir du fonds de prévoyance. Prévoyez-les au budget d’opération.

Ce que la Loi 25 exige d’un syndicat qui filme

Depuis son entrée en vigueur le 22 septembre 2022, la Loi 25 encadre la protection des renseignements personnels dans le secteur privé — et un syndicat de copropriété y est assujetti. Dès qu’une caméra capte l’image de personnes identifiables, ces images sont des renseignements personnels. Concrètement, le syndicat doit :

• Désigner un responsable de la protection des renseignements personnels, et rendre cette information accessible aux copropriétaires.
• Tenir un registre des visionnements : raison du visionnement, date, personne qui a visionné, date de l’enregistrement et gardien des enregistrements.
• Restreindre l’accès aux images à un très petit nombre de personnes désignées par le conseil d’administration — jamais aux copropriétaires en général.
• Ne jamais diffuser ou transmettre les enregistrements à des tiers, sauf lors d’une enquête policière ou judiciaire.
• Adopter une politique de conservation : entreposage sécurisé (local verrouillé, accès par mot de passe), durée de conservation limitée — souvent un mois maximum — et destruction sécuritaire des images.

Ces obligations découlent aussi du Code civil du Québec (articles 3, 35 et 36), qui protège le droit à la vie privée, et de la Charte des droits et libertés de la personne. Un résident qui estime que la surveillance porte atteinte à sa vie privée peut déposer une plainte gratuite à la Commission d’accès à l’information (CAI), qui a le pouvoir d’ordonner le repositionnement ou le retrait des caméras.

Installation conforme : le positionnement fait toute la différence

C’est ici qu’un installateur professionnel apporte ce que les guides juridiques n’expliquent pas : comment installer pour rester conforme. Trois principes techniques :

Cadrer les communs, jamais les unités. Les caméras couvrent les allées et venues dans les parties communes — hall, couloir, stationnement — mais ne doivent pas pointer vers la porte, la fenêtre, le balcon ou la terrasse d’une unité précise. Il faut souvent ajuster finement l’angle de vue et le champ de vision pour couvrir l’essentiel sans filmer un résident chez lui.

Limiter aux endroits essentiels. Si les colis sont déposés au hall, inutile de mettre des caméras à chaque étage. Chaque caméra doit répondre à une nécessité justifiable (vols répétés, vandalisme), proportionnée à l’objectif — un principe de minimisation directement issu de la Loi 25.

Choisir le bon équipement et le bon stockage. Un enregistreur local (NVR) garde les images dans l’immeuble, sous le contrôle du syndicat, plutôt que sur un serveur infonuagique étranger. Privilégiez du matériel conforme aux normes de sécurité, désactivez le microphone (capter des conversations privées peut enfreindre l’article 184 du Code criminel) et désactivez la reconnaissance faciale : un profil biométrique sans consentement explicite viole la Loi 25. La vidéosurveillance en circuit fermé bien configurée, couplée à un système de contrôle d’accès et à un interphone pour les entrées, offre une protection complète et conforme des espaces communs.

Les erreurs qui mènent à une plainte à la CAI

La plupart des litiges en copropriété découlent des mêmes fautes évitables : installer des caméras dans les communs sans vote de l’assemblée, viser une unité ou un résident en particulier, laisser tout le monde accéder aux images, garder les enregistrements indéfiniment sans politique, oublier de désigner un responsable des renseignements personnels, ou installer des caméras cachées. Une plainte à la CAI est gratuite pour le résident et peut aboutir, après quelques mois, à un ordre de repositionnement ou de retrait — sans compter les recours civils possibles. Une installation planifiée correctement dès le départ évite tout cela.

Foire aux questions

Un copropriétaire peut-il installer une caméra dans le couloir devant sa porte? Non, pas seul. Le couloir est une partie commune : l’installation relève du syndicat et doit être approuvée en assemblée. Le copropriétaire peut toutefois installer une caméra à l’intérieur de son unité, à condition qu’elle ne filme pas les parties communes.

Quel vote faut-il pour installer des caméras dans les parties communes? L’amendement à la déclaration de copropriété requiert généralement 75 % des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (art. 1097 C.c.Q.). Consultez un juriste pour la majorité applicable à votre situation.

Combien de temps peut-on conserver les enregistrements? La Loi 25 impose une conservation limitée à ce qui est nécessaire. En pratique, plusieurs syndicats fixent une durée maximale d’environ un mois, suivie d’une destruction sécuritaire, encadrée par une politique écrite.

Les caméras peuvent-elles filmer le stationnement intérieur? Oui, si le vote est obtenu et que l’objectif (prévenir vols et méfaits) est justifié. Les images ne peuvent toutefois pas servir à suivre les allées et venues des copropriétaires; leur usage doit rester proportionné à la finalité de sécurité.

Qui peut visionner les images en copropriété? Uniquement quelques personnes désignées par le conseil d’administration (un administrateur, le gestionnaire ou un responsable de la sécurité). Aucun copropriétaire ne devrait avoir accès au visionnement, et les images ne se transmettent qu’à la police ou aux autorités judiciaires en cas d’enquête.

Peut-on payer les caméras avec le fonds de prévoyance? Non. L’achat et l’installation de caméras ne peuvent pas être financés par le fonds de prévoyance; ces dépenses relèvent du budget courant de la copropriété.

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